Бухгалтерский форум

Как можно понять из вопроса, доход от сдачи квартиры в аренду вы учитывали как доход от предпринимательской деятельности, и показывали его в декларации по УСН, а не в 3-НДФЛ. То есть, по сути, использовали квартиру как объект ОС, хотя и не могли учитывать расходы на ее приобретение при определении объекта налогообложения, в силу применения вами УСН с объектом «доходы». С учетом этого, на наш взгляд, доходы от продажи квартиры следует рассматривать как доходы от ведения предпринимательской деятельности, и включить их в базу по налогу при УСН, представив уточненную декларацию по УСН за 2020 г.
Отметим, что, в самом деле, по мнению Минфина, квалификация полученного ИП дохода от продажи недвижимости зависит и от того, заявлял ли он такой вид деятельности при регистрации (Письма Минфина от 17.12.2021 № 03-04-05/103144, от 09.09.2020 № 03-11-11/79032). Но это только один из факторов оценки правового характера доходов, полученных человеком, имеющим статус ИП. И на практике, при наличии подтвержденного факта использования квартиры в деятельности ИП, отсутствие соответствующего вида деятельности в ЕГРИП не помешает налоговикам признать доход от продажи квартиры предпринимательским. Ведь то, что какой-либо из видов деятельности, которую ведет ИП, не внесен в ЕГРИП, не означает запрета на фактическое ведение такой деятельности (Постановления АС ЗСО от 17.06.2019 № Ф04-2437/2019, 2 ААС от 22.10.2021 № 02АП-7456/2021).
Что касается п. 17.1 ст. 217 НК, в редакции, действующей с 01.01.2019, то в ситуации, описанной в вопросе, оснований для применения этой нормы нет, поскольку доход от продажи квартиры у вас не подпадает под действие гл. 23 НК. Кроме того, проданная квартира была у вас в собственности менее минимального срока, и доход от ее продажи не освобождался бы от НДФЛ, даже если бы у вас была обязанность по уплате этого налога (Письмо ФНС от 17.01.2019 № БС-3-11/222@). Например, в том случае, если бы к моменту продажи недвижимости вы утратили бы статус ИП. Не могли бы вы в таком случае воспользоваться и НДФЛ-вычетами в сумме расходов на приобретение имущества за минусом расходов, учтенных при применении спецрежимов (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ), поскольку применялась УСН с объектом «доходы», а не «доходы, уменьшенные на величину расходов». Из нормы подп. 2 п. 2 ст. 220 НК прямо следует, что на вычет могут претендовать только граждане, учитывавшие расходы на приобретение «предпринимательских» жилья или ТС при применении ЕСХН, «доходно-расходной» упрощенки либо ОСН.